Agevolazioni fiscali sulla prima casa: regime IVA e imposte indirette.

Pubblicato il da Redazione

In questo post si cercherà di illustrare, senza la pretesa di essere esaustivi, le agevolazioni fiscali sulla prima casa. In particolare si analizzerà il regime IVA e quello delle imposte indirette che interessano da un lato le imprese costruttrici al momento di emettere fattura e dall'altro il contribuente nel momento in cui si accinge a costruire oppure acquistare la sua " prima casa ".

La casistica che andremo ad esaminare ha per oggetto le abitazioni " non di lusso " col requisito della prima casa.

La definizione di prima casa ce la fornisce la Nota II-bis, Tariffa I, Art. 3, comma 131, Legge 549 del 2 dicembre 1995 stabilendo la necessità che vi siano determinati requisiti vediamo quali:

REQUISITI OGGETTIVI

L’immobile deve possedere le seguenti caratteristiche:

- casa di abitazione individuabile nelle categorie catastali da A1 e A11, ad esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati)

- casa non di lusso come definito dal D.M. 2 agosto 1969

REQUISITI SOGGETTIVI

L’acquirente o committente deve dichiarare, a pena di decadenza dall’agevolazione:

1) che l’immobile è ubicato:
1.1) nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
1.2) nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
1.3) ovunque nel territorio italiano nel caso di acquirente cittadino italiano emigrato all’estero;
1.4) nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro.

2) di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile agevolato;

3) di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà su abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa dal 1982 in poi

Benefici prima casa anche prima di vendere la precedente

Di recente introduzione è la disposizione del comma 55 della Legge di Stabilità 2016 che consente di beneficare dell’ agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa (cioè, applicando l’imposta di registro con aliquota del 2% invece che del 9% ovvero, qualora si compri dall’impresa costruttrice, l’Iva al 4% anziché al 10%) anche nel caso in cui, al momento dell’atto, se ne possegga un’altra per la quale si è fruito della stessa agevolazione.

L’unica condizione imposta è che la “vecchia” abitazione venga ceduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Se l’impegno a vendere il precedente immobile non viene rispettato, si decade dall’agevolazione e bisogna corrispondere l’imposta di registro nella misura ordinaria, con l’aggiunta degli interessi di mora e di una sanzione pari al 30% della maggiore imposta. In caso di operazione soggetta all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio delle Entrate competente recupererà, maggiorata dei relativi interessi, la differenza tra l’Iva calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, e irrogherà la sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima. Della serie uomo avvisato mezzo salvato.

Applicabilità dell'IVA per la costruzione di abitazioni civili non di lusso.

Per la costruzione di abitazioni civili non di lusso e il loro ampliamento ai fini procedurali è necessario procedere a produrre un’apposita dichiarazione con la quale viene richiesta l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata utilizzando delle formule che necessariamente devono evidenziare la fattispecie di riferimento, in modo da consentire di emettere la fattura giustificata da tale dichiarazione.

Nello schema di attestazione, di seguito riprodotto, vengono specificati i dati, le informazioni e gli elementi necessari al riconoscimento dell’aliquota Iva agevolata al 10% e al 4%, tenendo presente, che alla dichiarazione tendente ad ottenere l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata è necessario allegare la documentazione attestante il diritto, oltre alla fotocopia:

  • di un documento di identità del richiedente (in corso di validità);
  • del proprio codice fiscale.

i documenti da allegate alla singola dichiarazione, oltre alla medesima, sono per la costruzione e/o per l’ampliamento di fabbricato adibito ad abitazione civile non di lusso:

  • copia della concessione edilizia e/o del permesso di costruire;
  • copia dell’atto preliminare, nell’ipotesi di operatività per conto terzi;

 

FAC - SIMILE ATTESTAZIONE REQUISITI

Spett.le

…………………..

…………………..

….. ………………..(..)

Oggetto: dichiarazione per applicazione aliquota Iva agevolata inerente alla costruzione della prima casa

Il sottoscritto …………………………….. nato a …………..……….. il ..-..-…. (codice fiscale: ………………….), residente a ………… in via …………………………………..

dopo aver segnalato

di essere in possesso della licenza/concessione edilizia n. …….. del ..-..-….rilasciata dal Comune di ……….. (la cui copia viene allegata) con la presente

dichiara,

sotto la sua personale responsabilità, che il realizzando fabbricato sito in ….................... via …………….., n. …, oltre a possedere le caratteristiche oggettive espressamente previste dal decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, sarà destinato a prima casa, in quanto risultano sussistenti i presupposti e le condizioni di cui alla nota II-bis dell’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e, conseguentemente, in relazione della voce 39 della tabella A, parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633;

chiede

che sulle prestazioni di servizi prestate dalla vostra impresa venga applicata l’aliquota Iva nella misura agevolata del 4%

e si impegna

a segnalare con tempestività ogni eventuale fatto o circostanza che faccia venire meno il diritto alla predetta agevolazione e consentirvi, se del caso, a provvedere all’emissione della nota integrativa a norma dell’art. 26 de decreto Iva.

……………, lì ..-..-….

In fede

Firma del soggetto attestante

………………………………………….

Allegati:

  • fotocopia ……………………………..

 

Applicabilità dell'IVA alle operazioni di cessione di unità immobiliari non di lusso aventi il requisito di prima casa

ABITAZIONE NON DI LUSSO - CON AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Possono beneficiare dell’agevolazione “prima casa” le unità accatastate nel Gruppo A, ad eccezione delle categorie considerate “di lusso”, ossia A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castello o palazzo di pregio artistico e storico) – Inoltre, esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati) in quanto non abitativa.

Soggetto cedente

Aliquota Iva

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta catastale

Impresa costruttrice o ristrutturatrice entro i 5 anni dalla fine dei lavori

 

4%

 

€ 200,00

 

€ 200,00

 

€ 200,00

Impresa costruttrice o ristrutturatrice oltre i 5 anni dalla fine dei lavori

 

4% su opzione (1)

 

€ 200,00

 

€ 200,00

 

€ 200,00

Impresa non costruttrice o non ristrutturatrice

Operazione esente

 

2% (2)

 

€ 50,00

 

€ 50,00

Per “impresa costruttrice” si deve intendere sia quella che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, sia quella che si avvale di imprese terze per l’esecuzione dei lavori, mentre per “impresa ristrutturatrice” si deve intendere sia quella che ha eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f) del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 - “Testo Unico dell’edilizia”, sia quella che affida a terzi tali lavori, mediante contratti di appalto (cfr.: da ultimo, la circolare dell’Agenzia delle entrate 28 giugno 2013, n.  22/E).

(1) nell’ipotesi di mancato esercizio dell’opzione, la cessione deve essere considerata operazione esente da Iva e, quindi, deve necessariamente essere assoggettata sia all’imposta di registro proporzionale (aliquota del 2%), sia alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di € 50,00 ciascuna.

(2) l’ammontare mimino dell’imposta di registro non può essere inferiore a € 1.000,00, tenendo presente, inoltre, che l’applicazione dell’imposta di registro in proporzionale, determina, per lo stesso trasferimento, l’esenzione da imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Sempre in materia di agevolazioni IVA, interessante sembra la novità introdotta dalla Legge di stabilità 2016 riguardante la possibilità per chi si accinge ad acquistare casa entro il 31/12/2016 la possibilità di potare in detrazione dall' IRPEF l’Iva pagata all'atto dell'acquisto nella misura del 50%. Tale beneficio purtroppo potrà essere fruito obbligatoriamente in dieci rate di uguale importo e pertanto in dieci anni.


Per approfondimenti si segnala L'IVA in ediliza 2015. Con CD-ROM oppure contattare lo studio utilizzando il modulo contatti.